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开发商弹药告急,炒房客资金吃紧,楼市恐怕要逆转了

著名经济学家周金涛曾经说过:“每个人的财富积累,一定不要以为是你多有本事,财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。”

过去20年来,中国房地产行业迎来一波超级大牛市,房价每年节节攀升,涨幅远远超过了居民收入的增长,令广大年轻的购房刚需痛苦不堪。

这场时代的盛宴也造就了开发商、炒房客、拆迁户三个迅速暴富起来的群体,他们没有为社会做出什么杰出贡献,却轻易获得了远远超过常人的财富。

开发商弹药告急,炒房客资金吃紧,楼市恐怕要逆转了_行业观察_电商报

如今国家已经意识到房价暴涨给社会带来的诸多负面影响,并且定下“房住不炒”的调子、同时祭出了许多调控的措施,坚决要把这匹脱缰的野马驯服。

随着个人房贷利率提高、限购限售政策趋严、房地产开发贷款收紧,房地产行业正在面临全面的釜底抽薪。没有了干柴的楼市,势必难以烧起熊熊烈火。

接下来几年里,有两类人肯定是要吃苦头的,一类开发商,一类是炒房客,他们可能会因为现金流紧张,要被迫将手里头的房子低价抛售,把吃进去的利润重新吐出来。
开发商弹药告急,炒房客资金吃紧,楼市恐怕要逆转了_行业观察_电商报开发商弹药告急,孙宏斌都已怂了

我们知道打仗不仅比拼指挥官的智慧和胆略,还要比拼前线将士的英勇和顽强,更要比拼后勤的弹药和粮饷补给。吃不饱饭没有力气打仗、没有弹药武器根本任何杀伤力,所以弹药和粮饷往往是战争胜负的最关键因素。

以前房价为什么只涨不跌?

因为除了刚需庞大外,开发商手里头的资金还很充裕,他们可以不断在土地拍卖会上制造地王,可以在开盘时雇佣一大帮水军制造有钱买不到房子的恐慌。另外充足的资金也是他们在你犹豫观望时死扛住不降价的底气。

这种情况下,看空楼市一方在同看多楼市一方的博弈中是处于非常不利的地位,因为开发商和炒房客就像固守在一座成高墙厚、粮弹充裕的城池里,他们只要熬到大环境回暖的时候,对手自然就会溃不成军。

不过今年的情况可就有点不一样,一方面是国家的调控政策持续压制楼市的炒作,各地房价涨不动,并且成交量出现大幅萎缩,如此一来开发商和炒房客手里头的现金流就开始吃紧。另一方面最近国家又开始收紧银行给开发商发放房地产开发贷款,让开发商的粮饷弹药无法得到足够的补充,如此一来他们就没办法打持久战。

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最近两年,孙宏斌的融创是国内几大开发商中拿地最激进的一家,今年下半年也基本停止拿地了,转而把降负债列为主要目标。

前几天孙宏斌在融创的业绩会上也表示:

回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加贷款难,压力就特别大。

19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。所以总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。

大家不妨想想看,现在是连最不怕死的孙宏斌都弹药不足而开始怂了,试问还有哪家开发商敢逆势反观,我想恐怕是没有的了!

炒房客资金吃紧,欧成效走穴捞金

现在的情况就连开发商的日子都不好过了,那么对于炒房客们来说,更是度日如年的煎熬,因为他们一来资本没有开发商雄厚、二来融资渠道没有开发商多、三来可以周旋的余地要比开发商少,唯一的优势就是船小好调头,愿意止损割肉的话可以比开发商跑得更快。

第一个就不用多说了,目前国内大的开发商手里头都有几百上千亿的现金,只有银行不抽贷、自己不作死,那么一边不拿地节省开支,一边努力买房回笼资金,那么即使在楼市寒冬里撑个一年半载也不成问题。

但是对于高杠杆的炒房客来说,他们有钱早就拿去买房了,手里头的现金很少维持一年以上的还贷,如果国家再收紧一下信用卡套现什么的,他们估计很快就得开始割肉填坑了。

第二个呢,国内大的开发商基本都已经成功上市了,所以他们除了靠国内银行贷款之外,还可以从证券市场上面融资,再不济还能够在国外发现公司债券。

相比之下,炒房客大多数都是个体身份,他们主要的融资渠道无非就是信用卡套现、以贷养贷和民间集资,且不说银行管控趋紧和行情不好时可能搞不到钱,光是正常的借贷成本就要比开发商高出很多。这种情况下,即使房价不跌,只要几年不上涨,单是资金借贷成本就足够亏死他们。

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第三个是开发商在行情不好时还可以通过减薪裁员、节省广告投入等手段来降低日常营运成本,而炒房客即使要想靠减衣缩食来节省资金,也无法从牙缝里面扣出多少钱来。所以在行情不好的情况下,他们往往只能通过抛售房子来回笼资金,以便维持现金流不断掉,否则一旦断供可就得面临被银行收楼的风险。

这两年国家开始加强监管,迫使银行不得不严控信用卡和消费贷的资金流入楼市,已经令许多职业炒房客的现金流日益吃紧,就连以信用卡套现炒房的“大神”欧成效都不得不频繁参加开发商举办的活动,走穴捞金来维持现金流,可见炒房客们的日子已经渐渐变得难熬。​

双方已陷囚徒博弈,先跑者赢后跑者输

随着国家收紧开发商的房地产开发贷款之后,如果有开发商撑不住了开始降价促销,那么当新房比二手房便宜的时候,炒房客手里头的二手房就更难卖得出去了,届时他们只能被迫以更大的折扣割肉抛售。

从囚徒博弈的角度考虑,开发商和炒房客都硬挺着不降价对他们来说是利益最大化,但是如果有一方鸡贼先降价,那么先跑的一方可能受损较小,然后主要亏损将由另一方来承担。但是在现实但中,这么多开发商和炒房客是不可能达成有效的攻守同盟,所以为了避免自己成为被坑的一方,见势不妙提前抢跑是他们最好的选择。

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这种情况下,炒房客有可能成为最先抢跑的一方,因为一方面他们手里头的房子数量较少容易清掉,另一方面他们降价抛售不会有业主去找他们闹事,更重要的是他们手里头的房子大多数是已经建成的可以售卖,而开发商手里头还有很多是没建成的房子无法售卖。

根据上述几个特点,我们想要看出开发商和炒房客谁已经在抢跑或者准备跑,可以通过一下几个数据来观察。

第一个是新房和二手房的价格走势,如果新房已经开始降价,那么说明开发商已经开始跑了,如果二手房已经开始降价,那么说明炒房客已经开始跑了。从目前的数据来看,国内许多城市的新房价格还相对比较坚挺,而二手房价格已经有所松动,这就说明了开发商现在还没开始跑,而炒房客已经有些开始跑了。

第二个是看土地竞拍和建材消费量,因为开发商要跑需要提前很多时间做准备,一方面是得先停止拿地,另一方面是得加紧赶工。从最近几个月的情况来看,全国各个城市的土地竞拍已经减少了许多,而螺纹钢、玻璃的消费量却增加了不少,据此可以推断开发商已经在准备跑了。

综上所述,我们大概可以得出这样的结论,目前国内的楼市正处在转向的初期,炒房客已经开始撤了,开发商也正在紧锣密鼓的准备撤退。预计未来几年里,房价涨是不太可能涨了,跌倒是很有可能会跌

不过在中国的国情下,想要房价大跌也是不现实的,一方面是城市化带来的庞大刚需仍然存在,另一方面则是国家处于经济、社会稳定等因素考量,也愿意看到房价大跌,所以也会积极出手维稳。

对于中国这种经济总量和国民收入仍然维持较快增长的国家而言,长远来看房价继续上涨是必然趋势,现在说它虚高主要是因为前几年上涨过快,导致房价收入比过高。因此国家最希望的是让房价维持几年不涨不跌,等国民收入水平提高一截之后,房价收入比没有那么离谱了,那时房价自然就回归健康了。

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